CONSEILS POUR VENDRE VOTRE BIEN IMMOBILIER (MAISON OU APPARTEMENT)

Souvent perçu comme le parcours du combattant, le fait de vendre sa maison ou son appartement requiert simplement de respecter nos conseils pour bien vendre afin d’éviter les écueils inhérents à ce type de transaction immobilière.Conseils pour vendre votre bien immobilier (maison ou appartement)
Vendre au juste prix
Les propriétaires d’un bien ont toujours tendance à surestimer le prix de vente. Au préalable, il est donc essentiel de fixer un prix de vente cohérent avec le marché. Pour cela, il est judicieux d’obtenir plusieurs estimations de professionnels de l’immobilier : notaires, réseaux d'agents immobiliers…
Préparer le bien immobilier à vendre
Votre logement doit être préparé pour accueillir les visites des potentiels acheteurs. Dans un premier temps, faites inspecter votre maison pour vous assurer que des réparations majeures ne freinent pas la vente : plomberie, électricité, toiture… La décoration doit être soignée, la maison ordonnée et propre.
Dans certains cas, pour les intérieurs trop démodés, trop insalubres, on pratiquera le home staging. Cette technique consiste à relooker un intérieur pour mettre en avant ses atouts. Pour présenter votre bien sous son meilleur jour, veillez à le faire visiter quand la luminosité est la plus forte. Enfin, s’il s’agit d’une maison, soignez également les extérieurs. Un acheteur potentiel se fait une opinion dans les deux premières minutes de la visite, pensez-y !
Créer une annonce immobilière fidèle à la réalité
L’annonce immobilière doit être la plus précise possible sans être trop longue. Les informations essentielles pour l’acheteur doivent être mises en exergue : prix, surface, type de chauffage, nombre de chambres et situation géographique. Soignez vos photos pour vous approcher au plus près de la réalité de votre logement et évitez les superlatifs qui pourraient par la suite être décevants pour les possibles acquéreurs.
En revanche, n’oubliez pas de mentionner certains éléments qui peuvent susciter un intérêt comme la présence d’une véranda ou d’une buanderie. 
Effectuer une visite guidée efficace
Que la visite soit réalisée par l’agent immobilier ou par vous-même, il est indispensable de mettre en avant les atouts du bien à vendre. L’argumentaire de vente doit être solide. Et évidemment, il faut mettre l'accent sur les caractéristiques du bien qui correspondent aux attentes des potentiels acquéreurs.
Enfin, si jamais le logement présente un point faible : plomberie à refaire, humidité, n’essayez pas de le cacher à l’acheteur. Celui-ci, désormais très renseigné grâce à Internet, le découvrirait facilement. La franchise est le meilleur moyen d’inspirer confiance et donc de réaliser la vente.

LES OBLIGATIONS DU VENDEUR DANS LE MANDAT DE VENTE SIMPLE ET EXCLUSIF

Le mandat de vente accordé à une agence immobilière prévoit des obligations variables pour celui ou celle qui désire céder son bien, en fonction du contrat choisi (simple ou exclusif). En tant que vendeur, à quoi vous engage un mandat d’agence ?Les obligations du vendeur dans le mandat de vente simple et exclusif
Les obligations d’un mandat de vente exclusif
Avec un mandat exclusif, le vendeur doit consentir une période d’exclusivité de 3 mois maximum à l’agence mandatée pour conclure la transaction immobilière. Pendant ce laps de temps, le vendeur n’est pas autorisé à conclure la vente de son côté ou à passer par une autre agence, sous peine de devoir payer une indemnité équivalente à la commission qui était convenue dès le départ. Le vendeur conserve toutefois la possibilité de négocier la durée d’exclusivité à la baisse (1 mois au lieu de 3 par exemple).Tout restrictif qu’il est, céder un mandat exclusif permet de motiver l’agence mandatée, qui est assurée de toucher la commission et qui va donc consacrer des moyens importants pour dénicher le bon acheteur et chercher à réaliser la vente au plus vite.
Les obligations d’un mandat de vente simple
Avec un mandat simple, le vendeur signe un contrat plus souple qui ne prévoit pas de période d’exclusivité pour l’agence. Il conserve ainsi toute latitude pour réaliser la transaction immobilière. Le vendeur peut soit négocier en direct avec un acheteur (s’il le trouve en premier), et ainsi éviter le paiement de la commission sur le prix de vente, soit conclure d’autres mandats simples avec d’autres agences immobilières : il ne paie une commission que si l’une d’elles parvient à conclure la vente avant les autres. Le seul véritable inconvénient de cette option est que les agences immobilières contactées ne vont pas considérer la vente du bien immobilier comme une priorité étant donné qu’elles auront peu d’incitation financière, ce qui risque de retarder la transaction.

COMMENT FINALISER L’ACTE DE VENTE DE SA MAISON ?

Vous avez appliqué nos conseils pour bien vendre ? Le plus dur est donc fait. Un acheteur s’est décidé à acheter votre bien et vous lui avez donné votre feu vert. Place à la vente de votre maison. Mais comment faire finaliser l’acte de vente ? Éclaircissements sur la vente immobilière.Comment finaliser l’acte de vente de sa maison ?
Première étape d’une vente immobilière : l’offre d’achat
Le futur acquéreur établit une offre d’achat ferme et sans réserve. Il propose d’acheter le bien à un prix et à des conditions qu’il aura déterminées. Le vendeur, quant à lui, a la possibilité d’accepter l’offre ou de la refuser, et ce, dans le délai fixé dans l’offre d’achat de l’acquéreur. Si le vendeur refuse l’offre, le futur acquéreur est alors libéré de ses engagements. En revanche, si l’offre est acceptée, une promesse ou un compromis de vente doit être signé.
Deuxième étape : la promesse ou le compromis de vente
Un rendez-vous est fixé par le notaire en charge de la vente conviant l’acheteur et le vendeur. L’objet de ce rendez-vous est la signature de la promesse ou du compromis de vente. Lors de ce rendez-vous, le vendeur devra présenter les différents diagnostics obligatoires dans le cadre d’une vente. Quant à l’acheteur, l’usage veut qu’il s’acquitte d’un acompte d’un certain pourcentage du prix de vente ainsi que des frais de rédaction de l’acte. L’acheteur, lui, dispose d’un délai de rétractation de 10 jours à compter de la signature de l’acte.
Troisième étape : l’acte de vente
Suite à l’acceptation du prêt des acheteurs – qui entraîne un second délai à respecter– arrive l’acte de vente.
Après la lecture et la signature de l’acte de vente, la remise des clés est faite par le vendeur en contrepartie du paiement complet du prix de vente au notaire.
S’en suit la remise d’une attestation de vente et du titre de propriété pour l’acheteur pour finaliser la transaction.
 POURQUOI CONFIER SON BIEN À UN AGENT IMMOBILIER ?
Vous êtes propriétaire et souhaitez vendre votre bien immobilier par vous-même ? Pourquoi pas ! Cependant, les démarches à accomplir peuvent s’avérer complexes et chronophages. Gages d’efficacité pour le vendeur et de confiance pour l’acquéreur, les services d’un agent immobilier présentent de nombreux avantages concrets. Tour d’horizon.Pourquoi confier son bien à un agent immobilier ?
1 - Vous réaliserez un gain de temps conséquent
S’occuper soi-même de la vente ou de la location de son bien immobilier prend du temps : il faut trouver un locataire ou un acheteurmais également faire établir les diagnostics obligatoires à annexer au bail ou au compromis de vente, rédiger et publier une annonce, faire visiter le logement, s’occuper des démarches administratives
Ces tâches s’avèrent particulièrement chronophages dans les villes dans lesquelles la demande est forte. Les propriétaires doivent le plus souvent répondre à un grand nombre de sollicitations, et effectuer beaucoup de visites. Confier son bien immobilier à un professionnel, c’est la garantie de conserver une certaine tranquillité d’esprit !
2 - Vous vendrez mieux et plus rapidement
Difficile de s’improviser vendeur, surtout lorsque les sommes en jeu sont importantes et les potentiels acquéreurs difficiles à convaincre ! En tant que professionnel du secteur, le conseiller immobilier indépendant dispose d’un véritable savoir-faire commercial.
Il sait mettre en valeur certains points du logement auxquels vous n’auriez pas pensé, instaurer une relation de confiance avec les acheteurs potentiels, et surtout trouver LE bon argument qui déclenchera la vente
Les agents immobiliers mettent à disposition de leurs clients un ensemble de services susceptibles d’améliorer la qualité et la rapidité de la vente. 

COMMENT VENDRE SON APPARTEMENT RAPIDEMENT ?

Pour accélérer une vente immobilière, il existe certaines astuces. Nos règles d’or pour vendre son appartement le plus rapidement possible.Comment vendre son appartement rapidement ?
Vendre un bien immobilier peut s’avérer être un travail de longue haleine, même en respectant à la lettre nos conseils pour bien vendre. Pour accélérer le processus de vente, il existe certaines astuces. Nos règles d’or pour vendre son appartement le plus rapidement possible
Préparer la mise en vente
La première condition pour que la vente se fasse rapidement est de vendre au bon prix. Le prix juste. Inutile de surestimer le bien immobilier. D’expérience, on remarque – lors d’une surestimation – que les propriétaires finissent toujours par baisser le prix de vente.
Avec un prix trop élevé, le bien restera affiché pendant une période longue, ce qui freinera l’acheteur. Nombre de propriétaires se retrouvent ensuite obligés vendre en deçà du prix du marché.
Ensuite, avant même la mise en vente officielle de l’appartement, il faut le préparer. Cela passe notamment par quelques petits travaux, quelques petites rénovations. Certains acheteurs n’hésitent pas à pointer chaque défaut pour négocier le prix. Il s’agit aussi de rendre le bien plus attractif et surtout le dépersonnaliser au maximum pour que les éventuels acheteurs puissent se projeter.
Choisir une stratégie efficace
Pour maximiser les chances de vendre votre bien immobilier, la communication est une étape clé. Il est judicieux de multiplier les supports pour annoncer la vente de votre bien : signalétique sur votre bien, annonce à déposer sur divers sites en ligne, réseaux d’agences immobilières à exploiter dans son ensemble.
Séduire l’acheteur
Les visites sont l’élément déclencheur de l’acte d’achat, du fameux coup de cœur. La décoration doit être repensée pour coller aux tendances actuellestout en restant assez minimaliste. La surcharge des pièces de mobilier ou de décoration amoindrit ou cache le potentiel des volumes.
Le "home staging" - technique de valorisation de l’espace et de réaménagement de l’intérieur - doit être utilisé pour mettre en valeur les points forts du bien. Soignez l’accueil de vos visiteurs et tentez de les convaincre lors de la visite guidée de votre bien immobilier. Mettez à leur disposition le plan complet du logement avec les dimensions, ainsi que les diagnostics obligatoires. La transparence est le meilleur moyen d’inspirer confiance et ainsi, de déclencher une vente.

QU'EST-CE QU'UN MANDAT DE VENTE ?

Avant de confier votre bien à un agent immobilier, informez-vous sur le rôle et les caractéristiques des différents types de mandat de vente !Qu'est-ce qu'un mandat de vente ?
Lorsque le vendeur confie à une agence immobilière le soin de chercher un acquéreur et de l’aider à  réaliser une transaction immobilière, celle-ci lui fait signer un mandat de vente simple ou exclusif lui permettant de jouer les intermédiaires. Par ce document contractuel, le vendeur renonce à certaines prérogatives. Mais à quoi vous engage un mandat d’agence exactement ?
Le mandat de vente simple
Avec un mandat de vente simple, le vendeur conserve la possibilité d’accorder simultanément des mandats simples à une ou plusieurs autres agences concurrentes et de réaliser les négociations et la transaction immobilière de particulier à particulier. Le mandat simple prévoit une période de validité de 3 à 6 mois, pendant laquelle il ne peut pas être révoqué. En revanche, l’acheteur qui visite un bien par le biais de l’agence que vous aurez mandatée doit signer un document l’engageant à passer par l’agence pour acquérir le bien immobilier.
Vous ne pourrez donc pas conclure la vente directement avec lui car si l’acheteur ne respecte pas sa promesse, l’agence peut se retourner contre lui et réclamer des dommages et intérêts à condition de prouver que son intervention dans la transaction fut déterminante. Cette solution vous offre donc plus de souplesse et de visibilité mais multiplie les interlocuteurs et la concurrence entre agence peut avoir pour effet de faire baisser le prix de votre bien. Prudence donc !
Le mandat de vente exclusif
En tant que vendeur, ce à quoi vous engage un mandat d’agence exclusif est plus contraignant mais également plus sécurisant car le recours à l’agence mandatée est cette fois obligatoire pour les deux parties. Vous concédez donc la vente de votre bien à l’agence mandatée que vous devrez employer  pour conclure la transaction pendant une période d’exclusivité fixée à 3 mois maximum, mais renouvelable si besoin. Celle-ci aura donc plus intérêt à valoriser votre bien et à mieux vous accompagner. Au terme de cette période, vous pouvez mettre fin au mandat exclusif sans pénalités.
Bon à savoir : vous gardez la possibilité de vendre vous-même votre bien mais vous devrez en échange payer un dédommagement à l’agence équivalent au montant de la commission d’agence qui lui revient.
 

COMMENT FIXER LE PRIX DE VOTRE MAISON OU APPARTEMENT ?

Il est complexe pour un vendeur de bien fixer le prix de son logement, car ce critère est impacté par une multitude de facteurs et ne sera définitivement connu que le jour de la signature de l’acte authentique de vente. Comment faire pour obtenir un chiffre satisfaisant, mais réaliste ? Un prix qui va permettre de vendre rapidement le logement sans le brader ?Comment fixer le prix de votre maison ou appartement ?
Réaliser des comparaisons de biens similaires
Le vendeur peut fixer le prix de son logement en comparant des biens similaires (même qualité, même superficie) situés à proximité dans le quartier. Pour cela, il suffit de consulter l’ensemble des annonces immobilières (journaux locaux, agences) pour obtenir une fourchette de prix qui soit réaliste.
Plusieurs éléments doivent être pris en compte pour comparer le prix d’un logement : le quartier, le nombre de mètres carré, l’année de construction, l’état du logement (neuf, avec travaux…), etc.
Pour vous épargner cette tâche, vous pouvez aussi faire estimer votre maison ou appartement par un expert.
Se fier à la rentabilité brute d’un logement loué
Si le logement destiné à la vente est actuellement mis en location, vous pouvez vous baser sur ce qu’il rapporte pour calculer son prix de vente. En fonction de son emplacement, de sa superficie et de sa qualité, la rentabilité brute d’un logement varie d’ordinaire de 3 % à 7 %. Pour connaître le taux de rentabilité moyenne dans votre ville, vous pouvez vous fier aux nombreux classements disponibles en ligne. Une fois le chiffre en main, divisez le loyer annuel de votre logement par ce taux de rentabilité, et vous aurez sa valeur approximative à l’heure actuelle.
Fixer le prix par rapport à ce que logement a coûté
Une autre méthode permettant à un vendeur de bien fixer le prix de son logement est de s’en tenir à ce que la maison ou l’appartement lui a coûté. Vous additionnez le coût d’achat, plus les frais de mutation plus les travaux effectués. Ainsi, vous obtenez un prix plancher qui vous permet de ne pas perdre d’argent sur votre investissement initial.
Ajoutez un pourcentage de 5 % à 10 % en guise de marge de manœuvre lors de la négociation avec l’acheteur.
En fonction de la ville dans laquelle votre bien est situé, vous pouvez également bénéficier d’une plus-value importante : si vous avez acheté votre bien il y a 5 ans et que celui-ci est situé dans une ville dans laquelle la pression immobilière est forte, il y a fort à parier que celui-ci ait pris de la valeur.

A QUOI VOUS ENGAGE UN MANDAT D'AGENCE ?

Contrat passé entre le vendeur d’un bien immobilier et une agence chargée de représenter ses intérêts, le mandat de vente implique de respecter certaines obligations. À quoi vous engage un mandat d’agence ? Et quelle est sa durée de validité ?A quoi vous engage un mandat d'agence ?
Que contient un mandat de vente ?
Le mandat de vente conclu par le vendeur ne concerne en rien l’aspect juridique de la transaction, seulement ses critères de vente. Le contrat précise entre autres la type et la durée du mandat, l’identité des vendeurs et les coordonnées de l’agence, le prix de cession du bien désiré par le vendeur, le montant de la commission prélevée par l’agence sur la vente (si elle a lieu) et les conditions de la rémunération (la commission et les honoraires étant perçus par l’agence à la date de signature chez le notaire). En fonction des agences contactées, le mandat de vente peut prendre différentes dénominations : contrat sécurisé, contrat de confiance, vente garantie, etc.
Des obligations variables pour le vendeur
Les obligations imposées au vendeur (lien article "les obligations du vendeur dans le mandat de vente exclusif et simple") varient en fonction du type de contrat signé. Dans le cas d’un mandat simple, le vendeur conserve une liberté totale pour réaliser la transaction lui-même ou au travers d’autres intermédiaires. Dans le cas d’un mandat exclusif, le mandat d’agence qui vous engage est beaucoup plus restrictif : seule l’agence sélectionnée peut négocier avec les acheteurs potentiels. En cas de non-respect, des indemnités peuvent être exigées par l’agence, si elle est en mesure de prouver qu’elle a joué un rôle prépondérant dans le succès de la transaction.
Faites attention à ce que vous signez ! 
Prenez le temps de bien lire le document pour déterminer quel type de mandat vous est proposé, et quel est le niveau de la commission qui est réclamée sur le prix de vente (habituellement compris entre 5 % et 7 % de la transaction). Il faut également accorder une attention particulière à la durée de la période de validité (pour un mandat simple) ou d’exclusivité (pour un mandat exclusif) qui varie généralement entre 3 et 6 mois. N’hésitez pas à négocier l’ensemble des points, ou à faire jouer la concurrence !

COMMENT FAIRE ESTIMER LE PRIX DE VOTRE BIEN IMMOBILIER (VOTRE MAISON OU APPARTEMENT) ?

En tant que vendeur, bien fixer le prix de votre logement peut être complexe. Une des solutions pour contourner ce problème est de recourir à l’expertise d’un professionnel, qui va baser son estimation sur des éléments précis et les prix pratiqués sur le marché immobilier local.Comment faire estimer le prix de votre bien immobilier (votre maison ou appartement) ?
Pourquoi faire expertiser son bien immobilier ? 
L’avantage de recourir à un expert est que son analyse du prix de vente pourra difficilement être contestée par l’acheteur, puisque celle-ci va reposer sur des critères objectifs, précis et fiables.
D’autant que le professionnel engage sa responsabilité sur les données transmises dans le rapport d’expertise ! Bien sûr, la personne contactée pour réaliser l’expertise ne peut être un proche du propriétaire pour éviter tout conflit d’intérêts. À noter : la durée de vie d’une estimation est comprise entre 6 mois et 1 an compte tenu de l’évolution rapide du marché immobilier.
Si vous ne parvenez pas à vendre votre bien malgré l’expertise, vous pourrez toujours faire baisser son prix au bout d’un certain délai.
Le coût d’une estimation par un expert immobilier ?
Une expertise réalisée sur place peut être onéreuse, car elle tient compte des frais de déplacement du professionnel et des recherches effectuées pour déterminer l’ensemble des facteurs influant sur la valeur de la maison ou de l’appartement. En moyenne, il faut prévoir 1 000 € pour cette analyse détaillée.
Il est notamment conseillé de faire appel à un expert dans le cas où vous souhaitez vendre votre bien rapidement : dans ce cas, il serait risqué de surévaluer son prix.
Il existe également ce que l’on nomme une "expertise sur dossier" moins coûteuse, basée sur les renseignements fournis par le propriétaire par téléphone ou en ligne. Ce type d’estimation est réalisé à titre indicatif et n’offre aucune garantie de la part de la société.
Un prix dans un document signé vous engage
Une fois les chiffres en main, le vendeur peut fixer le prix de son logement, en l’affichant sur son annonce immobilière. Si vous signez une promesse de vente ou un compromis de vente, le prix fixé dans le contrat vous engage. Vous ne pouvez pas faire monter les enchères si un autre acquéreur vous contacte entre-temps, en vous proposant une somme plus importante. La rupture de la promesse ou du compromis avant les délais prévus peut entraîner des dommages et intérêts.

MANDAT EXCLUSIF OU SIMPLE : QUE CHOISIR ?

En tant que vendeur, ce à quoi vous engage un mandat d’agence est variable en fonction du type de contrat signé : mandat simple ou mandat exclusif. Lequel choisir selon votre situation ?Mandat exclusif ou simple : que choisir ?
Quel est l’intérêt d’un mandat exclusif ?
Le vendeur est très engagé par le mandat d’agence exclusif, car il prévoit une "période de monopole" qui empêche de réaliser une vente directe entre particuliers ou de passer par une autre agence pour vendre le bien. Cependant, ce type de mandat offre un avantage certain pour les propriétaires qui souhaitent que la transaction soit réalisée au plus vite et par un professionnel de l’immobilier. En effet, l’agence mandatée qui est assurée de bénéficier de la commission sur le prix de vente va faire de la transaction une de ses priorités et va donc lui consacrer des ressources importantes !
Pourquoi choisir un mandat simple ? 
À l’inverse, le mandat simple est préférable pour les propriétaires patients qui désirent conserver une grande liberté dans la manière de négocier et de gérer la vente. Avec ce type de contrat, le vendeur sélectionne une ou plusieurs agences pour vendre son bien, tout en continuant à chercher des acheteurs potentiels de son côté. Ceci étant dit, les agences mandatées n’étant pas assurées de toucher une quelconque commission, elles auront par conséquent une moindre motivation à vendre le logement ou le local dans de courts délais.
La commission sur le prix de vente
Dans les deux cas, l’agence mandatée qui parvient à conclure la vente touche une commission prélevée sur le prix de vente, comprise entre 5 % et 7 % selon les transactions. La commission n’est payée par le vendeur que le jour de la signature de l’acte définitif de vente. Si la vente n’est pas réalisée par l’agence ou si elle est annulée en raison d’une des clauses suspensives prévues dans le compromis de vente, le vendeur ne doit absolument rien. Attention : si vous avez cédé un mandat exclusif à une agence et décidez de réaliser la vente tout seul, vous devrez tout de même payer à l’agence l’équivalent du montant de la commission qui lui revient.